Conversiones: de espacio de oficina a “lo que necesites”

Por Mike Ogasapian

Ahora hemos entrado en un período de malestar e incertidumbre palpables en el mercado de oficinas en el área metropolitana de Boston y en todo el mundo. Una nueva investigación afirmó recientemente que alrededor de 1400 millones de pies cuadrados de espacio de oficinas quedarán obsoletos para 2030. En las áreas urbanas, algunas ciudades han considerado la rezonificación para permitir la conversión residencial, pero la capacidad de conversión es limitada debido a que las grandes placas de piso cuadradas crean unidades largas y estrechas con muy poca línea de ventanas. Esto tiene a propietarios, prestamistas y municipios locales preguntándose lo mismo: ¿qué hacemos con todo este espacio vacío?

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Para comprender hacia dónde se dirige el mercado de oficinas, primero debemos analizar qué dinámicas han llevado al actual exceso de oferta aquí en el Gran Boston. Dentro de la I-495 hoy, el suministro de oficinas de Boston asciende a aproximadamente 110 millones de pies cuadrados, y de eso, aproximadamente un tercio se construyó después de 1995. La crisis de ahorros y préstamos de principios de la década de 1990 dio paso a una demanda de oficinas sin precedentes durante la era de las punto com. y causó gran parte del exceso de oferta que vemos hoy.

Irónicamente, Internet ha sido el impulsor del exceso de oferta en ambos extremos del ciclo, alimentando la alta demanda que condujo a la construcción excesiva durante la era de las punto com y ahora la principal causa de la falta de demanda gracias a la llegada de Zoom y Microsoft Teams. Ahora, los trabajadores habilitados digitalmente pueden operar prácticamente en cualquier lugar, y la tendencia del trabajo remoto e híbrido ha provocado que los usuarios de oficina reduzcan su tamaño y opten por espacios más pequeños y arrendamientos a más corto plazo. Internet da, Internet quita.

Los desarrolladores de oficinas y los propietarios del área metropolitana de Boston saben esto desde antes de la pandemia, ya que la ocupación de oficinas en los suburbios ha estado históricamente entre el 83 y el 85 % durante las últimas tres décadas. El modelo de trabajo desde casa simplemente aceleró la tendencia para los usuarios más importantes de la oficina: las empresas de tecnología. El impacto duradero requerirá que gran parte del inventario existente se reposicione en algo completamente diferente.

Convertir edificios de oficinas en espacios de laboratorio ha sido una tendencia creciente. Solo en el submercado 128 Central, más de 12,8 millones de pies cuadrados de espacio de oficinas existente se ha convertido en laboratorio desde 2018 (Fuente: RWHolmes). Los edificios de oficinas construidos para empresas de tecnología en los años 90 y principios de los 2000 generalmente requerían una gran potencia para las salas de servidores, muelles de carga para enviar software que tal vez necesitaba salir a través de discos físicos y espacio de cubierta a cubierta para permitir el flujo de aire en áreas de oficinas abiertas que alguna vez estuvieron repletos de cubículos de trabajadores; todos estos atributos proporcionaron una infraestructura que ahora se puede utilizar para brindar espacio listo para el laboratorio.

La conversión de laboratorios a gran escala ha ido ganando notoriedad desde hace bastante tiempo, con acuerdos de arrendamiento de más de 20,000 pies cuadrados ocurriendo a un ritmo rápido hasta finales de 2022. Eso parece haberse ralentizado por ahora debido a la incertidumbre en los mercados de capital, pero todavía hay un alto demanda en el rango de 5,000 a 15,000 pies cuadrados para usuarios de laboratorio en una escala más liviana. Esta conversión a menor escala se ha convertido en otra opción viable para los propietarios de oficinas. Hasta ahora, se han realizado varios acuerdos en 2023 en este rango de tamaño, incluido Blue Martin Labs, que convirtió una antigua oficina del Departamento de Ingresos del Estado en un laboratorio de cultivo de sangre y tejidos en 100 Trade Center en Woburn y Quantum Diamond, que convirtió un espacio similar en un espacio de laboratorio ligero en Calle principal 1466 en Waltham.

Alternativamente, la demanda de espacio flexible para una variedad de usos ha estado creciendo constantemente durante los últimos cinco años. Los usos como la fabricación liviana, la investigación y el desarrollo que no son de laboratorio, el ensamblaje liviano y el almacenamiento limpio (productos como dispositivos médicos) han tenido dificultades para encontrar un espacio útil en el área metropolitana de Boston. Muchos edificios de oficinas se pueden convertir fácilmente a este tipo de uso, particularmente porque tienen control de temperatura total en comparación con gran parte del mercado flexible de un solo piso, que solo se calienta y no se enfría.

Convertir el espacio de oficina para un uso flexible es sencillo si el edificio tiene suficiente energía y acceso de carga. En algunos casos, los propietarios han optado por instalar un montacargas o crear más andenes de carga para atraer a los usuarios a los pisos superiores y permitir la subdivisión. La cohorte más grande de inquilinos en este rango de tamaño tiende a oscilar entre 10,000 y 30,000 pies cuadrados. Muchos edificios de oficinas del área metropolitana de Boston tienen placas de piso que oscilan entre 50 000 y 60 000 pies cuadrados. Los usuarios no requieren casi la cantidad de equipamiento que necesitan los usuarios del laboratorio, y el trabajo generalmente implica entregar un espacio abierto con baldosas VCT y quitar la rejilla del techo en el 60-80% del espacio.

Recientemente hemos visto cómo se desarrolla esta tendencia con Gentex tomando 12,000 pies cuadrados en 320 Norwood Park South en Norwood, Meta Materials tomando 13,000 pies cuadrados y Worldwide Tech Services tomando 14,000 pies cuadrados en 85 Rangeway Road en Billerica, y Rewalk Robotics tomando 12,000 pies cuadrados en 200 Donald Lynch Blvd en Marlborough. Esperamos que la demanda de los usuarios de este tipo de conversión de oficinas continúe en el área metropolitana de Boston, ya que la flexibilidad/fabricación/I+D existente de un solo piso no puede satisfacer la demanda.

La tercera tendencia que vemos ahora es simplemente desechar el edificio de oficinas existente para dar paso a un nuevo edificio industrial de gran altura (32' + altura libre) en su lugar. A lo largo de 495, Calare Properties desechó 120 000 pies cuadrados de oficinas de dos pisos en 50 Nagog Park en Acton para dar paso a un edificio industrial de nueva construcción de 120 000 pies cuadrados en 2020. También en 2020, Northbridge Partners derribó casi 100 000 pies cuadrados de oficinas de dos pisos en 151 Taylor Street en Littleton para dar paso a un edificio industrial de 160 000 pies cuadrados alquilado en su totalidad a Amazon. DH Property Holdings recibió recientemente aprobaciones para demoler un edificio de oficinas de 2 pisos en 270 Billerica Road en Chelmsford para construir alrededor de 100,000 pies cuadrados de nuevo espacio industrial de gran altura.

Al igual que con la economía en general, debemos recordar que los bienes raíces son cíclicos y que las tendencias que se desarrollan hoy en día en una clase de activos no necesariamente significan que serán las mismas dentro de cinco, diez o veinte años a partir de hoy. A pesar del estado actual del mercado de oficinas, varios grandes usuarios de oficinas como AT&T, JP Morgan y Amazon han ordenado a sus empleados que regresen a la oficina al menos algunos días a la semana. Pero si bien existe cierta esperanza de ver un día en que regrese la demanda de oficinas, un futuro mejor sería uno en el que el exceso de oferta se utilice de manera diferente y más eficiente.

(Mike Ogasapian es vicepresidente de la firma de corretaje de bienes raíces comerciales RW Holmes, con sede en Wayland, MA).